0915.916.915

Bất động sản nửa đầu năm 2018: Hai “bộ mặt” của thị trường và bí ẩn dòng vốn

Đất sốt từ Bắc vào Nam

Chị Thu Thủy (ngụ quận Tân Bình, TP Hồ Chí Minh) chuyên viên quảng cáo của 1 tờ báo kể: “Hơn năm trước bỏ ra 800 triệu mua miếng đất nông nghiệp ở huyện Hóc Môn. Cùng lúc đó, cậu em ở cùng cơ quan cũng bỏ ra 800 triệu mua 1 chiếc xe. Sau hơn 1 năm miếng đất của chị sau khi đã đầu tư thêm 500 triệu xin chuyển mục đích từ đất nông nghiệp lên đất ở, đến giờ đã có người trả gần 4 tỷ đồng nhưng chị chưa bán, trong khi cái xe của cậu em giờ bán lại không biết có được 600 triệu hay không?”

Anh Chấn Hải (khách hàng của người viết bài) 1 người mua bán nhỏ, 6 năm trước mua lại lô đất hơn 200m2 ở huyện Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai), giá chưa đến 400 triệu. Suốt mấy năm, phân khúc đóng băng, rao kiểu gì cũng không bán được. Gần cuối năm 2017, có thông tin xây dựng cầu nối quận 2 của TP Hồ Chí Minh qua Nhơn Trạch, có người hỏi, anh đã bán lại lô đất đó được gần 900 triệu. “Bán được là là mừng hú hồn rồi, 1 phần vì thu hồi được vốn, 1 phần là có lời hơn 1 lần vốn bỏ ra nhưng ở đời không ai biết được chữ ngờ, chỉ 6 tháng sau miếng đất đó đã trên 8 triệu/m2, có mấy tháng mà người ta lời ít nhất gần 2 lần”, anh Chấn Hải chia sẻ.

Mô tả ảnh
Hàng ngàn người chen chân mua đất dự án trên địa bàn huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai.

Vài câu chuyện thực tại mà người viết bài trải nghiệm từ khách hàng bè, người thân… phần nào nói lên được mức độ sốt giá đất 1 cách khủng khiếp đang diễn ra khắp các địa bàn vùng ven của TP Hồ Chí Minh và địa bàn các huyện thuộc Đồng Nai, Long An giáp ranh có TP Hồ Chí Minh.

Cách đây hơn 1 tháng, 1 công ty mở bán 1 dự án ở Nhơn Trạch, Đồng Nai, chỉ trong 1 buổi sáng hơn 2.000 nền nhà phố đã bán sạch. Có tham dự buổi mở bán nền đất của dự án này mới thấy được mức độ nóng sốt của phân khúc là như thế nào, khách hàng chen nhau, giành giật nhau để mua đất mặc dù giá bán không hề rẻ.

Chỉ trong 1 thời gian ngắn, mặt bằng giá đất các quận huyện vùng ven của TP Hồ Chí Minh và trên địa bàn các huyện Bến Lức, Đức Hòa (Long An), Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai) đã tăng đến vài lần, đây là mức tăng chưa từng có trong lịch sử.

Cơn sốt đất quét qua các quận mới của TP Hồ Chí Minh như quận 2 và quận 12, Thủ Đức… tâm điểm là quận 9 đã nâng mặt bằng giá nền đất tăng ít nhất là 2 lần.

Nhìn rộng ra toàn quốc khắp từ Bắc vào Nam, từ Vân Đồn (Quảng Ninh),Vân Phong (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang), Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai), Bến Lức, Cần Đước, Đức Hòa (Long An)… chỗ nào giá đất cũng tăng dựng đứng, gây nhốn nháo cả xã hội.

Một số chuyên gia về phân khúc bất động sản đã sớm lên tiếng cảnh báo về hiện tượng bong bóng căn cứ trên mức độ tăng gia, sự tham dự của giới đầu tư, bề rộng của làn sóng tăng giá… Tuy nhiên chưa ai lý giải được vì sao cơn sốt đất GĐ này chỉ diễn ra trong phân khúc đất, trong khi đó phân khúc lớn nhất và quan trọng nhất của phân khúc bất động sản là phân khúc căn hộ cao tầng lại nguội lạnh?

Bộ mặt ảm đạm của phân khúc căn hộ cao tầng

Dường như cơn sốt giá nhà đất không ghé qua phân khúc căn hộ cao tầng, thậm chí là ngược lại, sự nóng sốt của phân khúc đất nền đã hút toàn bộ vốn của phân khúc dồn vào, đẩy phân khúc căn hộ cao tầng lâm vào cảnh đìu hiu

Giữa tâm điểm của cơn sốt nhà đất nhưng trên phân khúc căn hộ cao tầng vẫn nhan nhản các quảng cáo bán cắt lỗ căn hộ cao tầng đẳng cấp ít thì từ vài trăm triệu nhiều đến cả tỷ đồng. Căn hộ đẳng cấp diện tích lớn muốn “thoát hàng” gần như đảm bảo phải nhận lời cắt lỗ nặng.

Phân khúc căn hộ cao tầng bình dân, Thị trường căn hộ cao tầng vẫn được đánh giá là phân khúc chủ đạo của phân khúc BDS 2018 mặc dù vậy sau vụ cháy chung cư Carina Plaza (ở TP Hồ Chí Minh vừa qua) khiến phân khúc này cũng gặp không ít khó khăn. Cho dù cá dự báo về phân khúc căn hộ cao tầng trong dài hạn đều khá lạc quan nhưng thời gian gần đây lại rất ảm đảm. Một số dự án mới phải áp dụng biện pháp chiết khấu lên đến 8 % cho các nhà đầu tư dạng mua sỉ, bán lẻ. Đối có các đối tượng là người mua để ở, các chủ đầu tư dự án căn hộ cao tầng đang áp dụng trở lại các biện pháp kích cầu như khuyến mãi tặng vàng, tặng phí quản lý… để kéo khách trở lại.

Mô tả ảnh

Cơn sốt đất đã kéo mặt bằng giá nhà đất trên địa bàn thành phố tăng ít nhất 50%.

Theo 1 chuyên gia giàu bí kíp về bất động sản nhận định, nhu cầu thực của TP Hồ Chí Minh chỉ cần dao động 40.000 căn hộ cao tầng/1 năm. Mặt bằng giá của phân khúc căn hộ cao tầng trong phân khúc bất động sản lâu nay bị chi phối từ 2 nguồn lực là người mua nhà để ở và người mua để bán lại (nhà đầu tư thứ cấp). Hiện nay phân khúc đất nền đang quá nóng, khả năng kiếm lời nhanh hơn nên các nhà đầu tư thứ cấp ít quan tâm đến căn hộ cao tầng. Khi không có các nhà đầu tư thứ cấp tham dự phân khúc căn hộ cao tầng, mặt bằng giá khó đẩy lên cao, người tiêu dùng cứ ung dung mà chọn lọc và có nhiều sự chọn lọc hơn.

Trong khi đó, theo dự báo của Công ty Nghiên cứu phân khúc DKRA, chỉ tính riêng trên địa bàn TP Hồ Chí Minh, tổng nguồn cung căn hộ cao tầng trong năm 2018 sẽ đạt 50.000 căn.

Siết tín dụng nhưng giá nhà đất vẫn sốt, vì sao?

Các chuyên gia hàng đầu của phân khúc bất động sản Việt Nam có 1 sự chia rẽ sâu sắc khi nhận định về 2 nhóm vấn đề có hay không có bong bóng bất động sản và sốt đất trên diện rộng hay chỉ có tính cục bộ.

Nhóm thứ nhất cho rằng phân khúc đã có 8/10 dấu hiệu của bong bóng BDS; kịch bản sốt đất GĐ 2007 -2008 đang quay trở lại sau 10 năm. Cơ sở cho nhận định này đó là chuyển nhượng, giá cả, số lượng các công trình khởi công, địa bàn triển khai đều tăng mạnh; chủ thể tham dự phân khúc, quy mô, giá trị dự án, nguồn tiền đổ vào các dự án BDS, đều đang tăng, cho thấy nguy cơ về 1 đợt khủng hoảng.

Nhóm thứ hai thì cho rằng, mặc dù có sốt đất cục bộ ở vài khu vực nhưng nếu cho rằng bong bóng bất động sản đang hình thành là không có cơ sở thực tiễn. Bởi nhân tố quan trọng nhất để tạo nên bong bóng bất động sản là dòng vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng, GĐ này dòng vốn đổ vào phân khúc bất động sản đang bị kiểm soát chặt, năm 2018 là năm thứ 3 thực hiện lộ trình siết tín dụng đổ vào bất động sản. Thêm vào đó có còn hàng loạt các chỉ số khác cũng ủng hộ cho giả thuyết không có bong bóng bất động sản trong năm 2018. Hơn nữa sau bài học bong bóng bất động sản GĐ 2007 -2008 và các hậu quả sau đó đã để lại 1 bài học bí kíp cho công tác quản lý, các công cụ quản lý phân khúc cũng hiệu quả hơn nhiều.

Mặc dù có sự không thống nhất trong đánh giá, nhận định về diễn biến phân khúc bất động sản trong thời gian qua nhưng toàn bộ đều có chung 1 câu hỏi đó là nếu không có 1 nguồn vốn khổng lồ đổ vào bất động sản thì liệu có tạo nên cơn sốt trên diện rộng trong suốt thời gian qua? Nguồn tiền đổ vào phân khúc bất động sản đến từ đâu? Đó là các câu hỏi chưa có câu trả lời, mỗi chuyên gia đều có các dự đoán riêng, tuy nhiên các dự đoán này không được chứng minh bằng các con số được công bố chính thức. Còn theo các con số công bố chính thức của Ngân hàng Nhà nước, nguồn vốn từ hệ thống tín dụng đổ vào phân khúc bất động sản vẫn đang được kiểm soát rất chặt.

Các khách hàng đang xem chuyên mục bat dong san quyhoach.net của https://quyhoach.net

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*